Vorjahressalden in der Hausgeldabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat mit 2 aktuellen Urteilen endgültige Klarheit sowohl bezüglich der Aufnahme von Vorjahresrückständen in den Jahresabrechnungen als auch der Verjährung von Hausgeldrückständen geschaffen.

Zunächst die Kernaussagen der BGH Urteile:

1. Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

2. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.

Hintergrund ist zunächst eine ? immer noch - weit verbreitete Praxis einiger Verwalter, dass im Rahmen der Jahresabrechnungen Hausgeldrückstände und andere Zahlungsverpflichtungen in die Abrechnung mit aufgenommen und im Rahmen der Einzelabrechnung als ?Nachzahlungspflicht? beschlossen werden. Häufig werden z.B. im Rahmen der Jahresabrechnung 2011 Nachzahlungen beschlossen, die im Grunde bereits früher beschlossen wurden, denn bei genauer Betrachtung der Nachzahlungspflicht setzt sich dieser Betrag beispielsweise aus nicht gezahlten Hausgeldern 2011, aus der nicht gezahlten Jahresabrechnung 2010 und der sog. Abrechnungsspitze 2011 zusammen.

Dieses ist nicht zulässig. Lediglich über die Abrechnungsspitze dürfe im Rahmen der Jahresabrechnung beschlossen werden. Über die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft aus den Vorjahren und Vorjahresabrechnungen sei bereits zuvor beschlossen worden. Der BGH urteilte am 09.03.2012 sogar, dass den Eigentümern die Beschlusskompetenz fehle, über Vorjahresrückstände ?erneut? zu beschließen. Anderenfalls komme es zu einer unzulässigen ?Verdoppelung? der Anspruchsgrundlagen für diese Beträge, zum einen aus dem Wirtschaftsplan des Vorjahres und zum anderen aus der Jahresabrechnung Jahr.

Laut BGH v. 01.06.2012 verjähren zudem die Ansprüche auf das Hausgeld, also die Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan, 3 Jahre nach dem Jahr der Fälligkeit. Beispielsweise verjähren im Jahr 2008 fällige Hausgelder erst mit Ablauf des Jahres 2011.


Praxishinweis:

Die Urteile schaffen Rechtssicherheit. Beschlüsse über Jahresabrechnungen dürfen zukünftig nur noch die sog. Abrechnungsspitze, d.h. die Differenz zwischen Soll-Vorauszahlungen und den Bewirtschaftungskosten zum Gegenstand haben. Enthält der Beschluss über die ?Nachzahlungspflicht? Beträge, die bereits in den Vorjahren fällig wurden, so ist der entsprechende Teil der Abrechnung nichtig und lässt eine Verjährung nicht neu beginnen. Vorjahresrückstände dürfen zukünftig allenfalls informatorisch in die Abrechnung aufgenommen werden. Es sollte zudem der Hinweis enthalten sein, dass diese Beträge nicht von der Beschlussfassung umfasst sind. Die Folgen des Urteils anhand eines kurzen Beispiels: Wird im Jahr 2012 eine immense Nachzahlungspflicht in Höhe von ca. 2.000,00 ? aus dem Beschluss über die Jahresabrechnung 2008 eingeklagt und besteht diese Nachzahlungspflicht aus nicht gezahlten Hausgeldern in Höhe von 1.900,00 ? aus dem Jahr 2008 und einer Abrechnungsspitze in Höhe von 100,00 ?, so wird der Anspruch der Gemeinschaft auf 1.900,00 ? in aller Regel seit dem 31.12.2011 verjährt sein.

Stand: 25.07.2012

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Ansprechpartner: Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland


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