"Hausgeldinkasso" - ein Thema nur für Verwalter?

Die Realisierung von Hausgeldansprüchen der Gemeinschaft wird leider häufig nur unter dem Begriff ?Hausgeldinkasso für den Verwalter? thematisiert. Diese Begrifflichkeit verkennt allerdings die immense Bedeutung auch für die Eigentümer und deren berechtigterweise gesteigertes Interesse an einer soliden Finanzlage der Gemeinschaft. Letztlich bedeuten offene Hausgeldansprüche nicht selten mangelnde Liquidität. Die insbesondere rechtlich bedeutsamen Fragen der Eigentümer zu diesem Thema sind vielfältig. Was bedeuten Hausgeldschulden anderer Eigentümer für mich? Was muss der Verwalter tun? Wie kann ich als Eigentümer bei Hausgeldschulden anderen Eigentümer reagieren? Nachfolgender Beitrag soll ein kurzen Überblick über die Problemfelder bzw. die Risiken für und die eigenen Handlungsmöglichkeiten der Eigentümer darstellen.

Grundsätzliches

Zunächst muss geklärt werden, was unter dem Begriff Hausgeld überhaupt zu verstehen ist. Es handelt sich hierbei um keinen gesetzlich definierten Begriff. Hausgeld oder zum Teil auch Wohngeld genannt ist letztlich ein Sammelbegriff für sämtliche finanziellen Ansprüche der Gemeinschaft gegenüber dem Wohn- bzw. Teileigentümer. Er umfasst im weitesten Sinne Beitragsansprüche der Gemeinschaft aus beschlossenen Jahresabrechnungen, Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan und Ansprüche aus Sonderumlagen.

Wichtig bereits an dieser Stelle zu erwähnen ist, dass es sich um Ansprüche der Gemeinschaft als Verband handelt, die auch nur gemeinschaftlich - allerdings vertreten durch den Verwalter - gegenüber dem oder den säumigen Eigentümer geltend gemacht werden können.

Risiken offener Hausgeldansprüche

Bleiben Zahlungen einzelner Eigentümer einmal vorübergehend aus, so sollte ein gesunder Finanzhaushalt der Gemeinschaft dieses stets überbrücken können. Entstehen allerdings Zahlungsausfälle eines Eigentümers über einen längeren Zeitraum oder zahlt gar der Mehrheitseigentümer ?gelegentlich? einen Beitrag nicht, so droht schnell die Illiquidität der Gemeinschaft und insbesondere für den Einzeleigentümer eine nicht ungefährliche Kette von Haftungsrisiken.

Meist werden Liquiditätslücken zunächst durch Sonderumlagen gefüllt, was für den Eigentümer eine zusätzliche Belastung wegen Zahlungsausfällen eines Miteigentümers bedeutet. Dieses funktioniert dann, wenn in einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft ein oder eine geringe Anzahl an Wohneigentümern Zahlungsausfälle vorweisen. Fällt allerdings beispielsweise in einer WEG mit 5 Einheiten, bei der 3 Einheiten von einem Eigentümer gehalten werden, dieser aus, so wird die Lücke von den 2 verbleibenden Eigentümer kaum über einen längeren Zeitraum getragen werden.

Auf der nächsten Stufe folgt dann die fehlende Möglichkeit der Gemeinschaft, Verbindlichkeiten gegenüber Dritten zu erfüllen. Hier hat zwar die WEG Reform 2007 eine Haftungserleichterung für die einzelnen Eigentümer dahingehend gebracht, dass die Eigentümer nicht mehr gesamtschuldnerisch für die gesamte Forderung haften, sondern nur anteilig in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils. Doch bedenkt man, dass der Eigentümer einerseits bereits durch seine pflichtgemäße Hausgeldzahlung seine Verpflichtung erfüllt hat und zusätzlich noch anteilig für eine nicht bezahlte Rechnung der Gemeinschaft in Anspruch genommen wird, so kann die Mehrbelastung des Einzelnen - insbesondere bei hohen Gesamtforderungen, beispielsweise einer Fassadensanierung ? diesen nicht selten an die eigene Liquiditätsgrenze führen.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass bei finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Kommune, beispielsweise wegen Abfallbeseitigung oder Straßenreinigung, teilweise weiterhin die Gesamtschuldnerhaftung gilt. Dieses bedeutet, dass sich bei Ausbleiben der Zahlung der Abfallgebühren durch die Gemeinschaft, sich der kommunale Träger an einen einzelnen Eigentümer wegen der gesamten Forderung wenden kann. Im Zweifel wird dieses der nach Meinung der Kommune finanzstärkste Eigentümer sein.

Ein häufiges Problem aber ist, dass die Eigentümer häufig überhaupt keine Kenntnis von etwaigen Rückständen der Miteigentümer haben, da diese - wenn überhaupt ? nur einmal jährlich in der Jahresabrechnung aufgeführt werden. Handelt der Verwalter nicht selbstständig, so wird ein Intervenieren der Eigentümer aufgrund der neuen Erkenntnis meist zu spät sein. Letztlich ist der Faktor Zeit das größte Risiko, denn ein mangelndes oder verspätetes Handeln führt meist zum Totalausfall, gegebenenfalls sogar zu einer Verjährung der Forderung. Dieses hat zur Folge, dass diese überhaupt nicht mehr durchgesetzt werden kann.

Um dem zum Teil sehr langwierigen und schwierigen Weg einer Versammlungseinberufung und etwaiger Beschlussfassung zu begegnen, ist es erforderlich, dass zum einen der Verwalter pflichtgemäß und schnell handelt. Zum anderen müssen aber auch die Eigentümer aktiv werden, um auf etwaige Pflichtwidrigkeiten, sei es durch die Miteigentümer oder den Verwalter, reagieren zu können.

Handlungspflichten des Verwalters

Zentrale Pflicht des Verwalters gem. § 27 Absatz 1 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist es, Hausgelder anzufordern und entgegenzunehmen. Dazu gehört selbstverständlich, dass der Verwalter regelmäßig die Eingänge der Hausgelder kontrolliert.

Außergerichtlich ist die Einziehung von Hausgeldern gesetzliche Aufgabe des Verwalters, zu der er ohne weiteres und ohne weitere Anordnung der Wohnungseigentümer oder Regelung im Verwaltervertrag berechtigt und verpflichtet ist.

Erkennt dieser aufgrund der erforderlichen Kontrolle, dass Rückstände aufgelaufen sind, so muss er die säumigen Eigentümer umgehend außergerichtlich mahnen. Ein gutes Mahnwesen als Teil des Hausgeldinkassos gehört zu den Qualitätsmerkmalen eines professionellen Verwalters. Sind Mahnungen nicht erfolgreich, sollte der Verwalter darauf achten, dass schnellstmöglich auch gerichtliche Schritte eingeleitet werden. Wichtig dabei zu wissen ist, das das Gesetz dem Verwalter keine Befugnis erteilt, im Namen der Gemeinschaft diese Ansprüche gerichtlich geltend zu machen oder einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen. Diesbezüglich bedarf es einer ausdrücklichen Ermächtigung des Verwalters durch die Gemeinschaft. Häufig ergibt sich Entsprechendes aus der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung oder auch aus dem Verwaltervertrag. Zu solchen Regelungen ist in jedem Fall zu raten, denn der Verwalter hat dadurch eine ausdrückliche Handlungsgrundlage und bei entsprechender Formulierung auch eine entsprechende Handlungspflicht. Dieses mindert den oben beschriebenen Risikofaktor Zeit, denn die alternative Möglichkeit wäre ein Beschlussfassung zum gerichtlichen Vorgehen. Dieses kostet allein durch die erforderliche Versammlungseinberufung Zeit, währenddessen es gegebenenfalls zu weiteren monatlichen Zahlungsausfällen des jeweiligen Eigentümers kommt. Besteht keine Ermächtigung aufgrund der Gemeinschaftsordnung oder eines Beschlusses, so muss der Verwalter eine entsprechende Beschlussfassung und Willensbildung der Eigentümer einleiten.

Verstößt der Verwalter gegen diese Pflicht und entsteht der Gemeinschaft ein Schaden löst dieses unter Umständen Schadensersatzansprüche aus. Zu denken ist zum Beispiel an die klassische Konstellation, dass der Verwalter über Jahre Hausgeldrückstände auflaufen lässt und nicht handelt. Sind diese Forderungen verjährt, mit der Folge, dass die Gemeinschaft ihren Anspruch auf Dauer nicht mehr erfolgreich gegen den Miteigentümer durchsetzen kann, so haftet der Verwalter unter Umständen der Gemeinschaft gegenüber auf Schadenersatz (so z.B. zum Ablauf von Gewährleistungsfristen BayObLG vom 17. 10. 2002 ? 2Z BR 82/02).

Zu bedenken ist auch, dass der Verwalter im Rahmen seiner Pflicht zur ?Forderungsbeitreibung? spätestens bei der Vorbereitung der Versammlung und Beschlussfassung die Eigentümer über die Rückstände aktiv zu informieren hat. Droht Illiquidität in dem Sinne, dass das Vermögen nicht mehr ausreicht, muss der Verwalter eine Nachfinanzierung vorbereiten, was mittelbar eine Informationspflicht für den Verwalter begründet.

Handlungsmöglichkeiten der Eigentümer

Für die Wohneigentümer stellt sich regelmäßig die Frage, wie man den oben geschilderten Risiken wirksam begegnen kann.

Zunächst stellt sich häufig das Problem, dass Eigentümer über etwaige Außenstände in den Beitragsforderungen nicht oder nur unzureichend informiert werden, so dass die Eigentümer gar keine Möglichkeit haben, eine etwaige Beschlussfassung oder ein Vorgehen des Verwalters zu initiieren. Nicht selten berufen sich Verwalter auch auf den Datenschutz, wenn es um die Preisgabe von Informationen über säumige Miteigentümer geht. Angesichts der derzeitigen Rechtsprechung zur Darstellung von Rückständen zur Instandhaltungsrücklage ist dieses Argument wohl hinfällig. Vielmehr bietet es sich gerade durch die ?Bloßstellung?der säumigen Eigentümern an, diese zur Zahlung zu bewegen, so dass daran zu denken wäre, entsprechende Maßnahmen zu beschließen.

Zwar haben zudem sowohl der Beirat als auch jeder einzelne Eigentümer - auch unabhängig von der Jahresabrechnung ? ein jederzeitiges Einsichtsrecht in sämtliche Verwaltungsunterlagen beim Verwalter (siehe auch Praxisinformation III/2011, Seite 7), doch ohne besonderen Anlass wird von diesem Recht kaum Gebrauch gemacht werden. Zielführender in Bezug auf unbemerkt auftretende Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer dürfte es sein, eine proaktive Auskunftspflicht des Verwalters zu begründen. Das Gesetz verpflichtet den Verwalter ausdrücklich nur zu einer jährlichen Rechnungslegung in Form der Jahresabrechnung gem § 28 WEG. Die Information über Hausgeldrückstände ist vielmehr nur mittelbare Pflicht (s.o.) aufgrund der gesetzlichen Pflicht, Beitragsrückstände und eventuelle erforderliche Beschlüsse einzuleiten und vorzubereiten. Es bietet sich daher darüberhinausgehend an, bereits im Verwaltervertrag eine weitergehende Informationspflicht des Verwalters über auftretende Hausgeldrückstände zu vereinbaren, auch um diesem eine ausdrückliche Handlungspflicht aufzuerlegen. Denkbar wäre auch, im Wege des Mehrheitsbeschlusses den Verwalter zur Auskunft zu verpflichten.

Besteht seitens der Gemeinschaft oder auch eines einzelnen Eigentümers nach Erhalt entsprechender Auskünfte und Informationen Gewissheit darüber, dass einzelne Miteigentümer in Verzug mit Beitragsverpflichtungen sind, so gilt es ein entsprechendes Handeln des Verwalter zu forcieren. Dieses erfolgt durch entsprechende Mahnungen an den Verwalter, seinen Pflichten nachzugehen sowie notfalls auch durch Einleitung der Beschlussfassung zum gerichtlichen Vorgehen. Wichtig ist, dass ein einzelner Eigentümer kein Recht hat, die Ansprüche der Gemeinschaft gerichtlich durchzusetzen. Es handelt sich um einen Anspruch der Gemeinschaft (siehe oben).

Auch kann der Verwalter präventiv durch Beschluss verpflichtet werden, ab einem bestimmten Zeitpunkt die säumigen Eigentümer zu mahnen oder gerichtliche Schritte einzuleiten.

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine erforderliche Versammlung einzuberufen, so kann dieses bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Absatz 2 WEG auch durch den Beiratsvorsitzenden erfolgen, sowie jederzeit, wenn mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer dieses schriftlich verlangen. Der Eigentümer, gegen den gerichtlich vorgegangen werden soll, hat im Rahmen der Beschlussfassung kein Stimmrecht (§ 25 Absatz 5 WEG).

Besondere Maßnahmen zur Forderungsrealisierung

Zuletzt sind noch einzelne außergerichtliche Maßnahmen zu erwähnen, die der Verwalter im Rahmen seines Forderungseinzugs zu kennen hat und die nach erfolgloser Mahnung und vor der Einleitung von gerichtlichem Mahn- oder Klageverfahren mit anschließender Vollstreckung nicht selten effektiver und kostengünstiger sind.

Bei zahlungswilligen Schuldnern bietet es sich an, ein Schuldanerkenntnis über aufgelaufene Rückstände mit Ratenzahlung zu vereinbaren. Wird dieses Schuldanerkenntnis notariell beglaubigt, erhält die Gemeinschaft sogar einen erforderlichen Vollstreckungstitel ohne ein Gerichtsverfahren. Dieses spart Zeit und auch Geld.

Möglich ist in einigen Fällen auch eine sogenannte ?Versorgungssperre?, die umgangssprachlich je nach Versorgungsart auch als ?Ausfrieren? oder ?Austrocknen? bezeichnet wird. Sofern Versorgungsleitungen (z.B. Heizung, Strom oder Wasser) über Gemeinschaftseigentum laufen, ist es unter bestimmten Voraussetzungen von der Rechtsprechung anerkannt, diese Leitung zu trennen, um den Schuldner zur Zahlung zu bewegen. Es handelt sich hierbei um eine Form des Zurückbehaltungsrechts, wobei dieses nur durch Mehrheitsbeschluss, bei einem erheblichen Rückstand von Hausgeldern (mindestens in Höhe von 6 Monatsraten) und nur bei vorheriger Androhung rechtmäßig ausgeübt werden kann. Angesichts der Tragweite dieser Maßnahme ist in solch einem Fall stets Rechtsrat einzuholen.

Ein häufiges Problem ist aber, dass Schuldner nicht zahlungsfähig sind, da insbesondere das Wohneigentum größtenteils finanziert ist und keine weiteren Geldquellen vorhanden sind. Bei einer Zwangsversteigerung der Wohnung steht der Erlös vorrangig den Banken zu. Der Verwalter kann aber im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens, das andere Gläubiger betreiben, eine offene Hausgeldforderungen in der Höhe bis zu 5 % des Verkehrswertes der Wohnung anmelden. Diese Forderungen werden vorrangig vor den Banken bedient. Entscheidend ist hier wiederum der Faktor Zeit und die Kenntnis des Verwalters vom Zwangsversteigerungsverfahrens. Denn diese Rangverbesserung gilt nur für Forderungen aus dem Jahr der Beschlagnahme und 2 Jahre davor. Allerdings wird die Gemeinschaft bzw. der Verwalter nicht von Amts wegen über die Zwangsversteigerung informiert.

Festzuhalten ist schlussendlich, dass zunächst der Verwalter für ein effektives Forderungsinkasso verantwortlich ist. Aber auch die Eigentümer sollten über ein solides Grundwissen verfügen, um Maßnahmen zur Liquiditätserhaltung anzustoßen.

» Datei als pdf

Ansprechpartner: Per-Hendrik Ipland


###STATISTIK###