Abweichende Kostenverteilung bei Instandsetzungsmaßnahmen durch Beschluss

Einer der häufigsten Streitpunkte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt die Kostenverteilung dar. Das Gesetz sieht in §16 Absatz 2 WEG grundsätzlich eine Verteilung sämtlicher Kosten nach Miteigentumsanteilen vor. Diese gesetzliche Regelung schafft allerdings nicht immer einen gerechten Ausgleich der Kostenverteilung, was sich insbesondere dann zeigt, wenn bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums in unterschiedlichem Maße genutzt werden. Klassisches Beispiel hierfür sind z.B. die Wartungskosten eines Fahrstuhls.

Entsprechend hat der Gesetzgeber Abweichungsmöglichkeiten geschaffen, um eine größere Einzelfallgerechtigkeit zu erreichen. Dabei können sogar unterschiedliche Verteilungsschlüssel für verschiedene Kostenarten gewählt werden. Die Voraussetzungen einer Abweichungsmöglichkeit hängen allerdings von der jeweiligen Kostenart ab. Was gerecht ist, wird aus der Sicht der Eigentümer häufig unterschiedlich beurteilt, so dass letztlich die Gerichte entscheiden müssen.

Der BGH hat sich beispielsweise in einer Entscheidung vom 18.06.2010 (V ZR 164/09) mit der Abänderung des Verteilerschlüssel bei einer Sanierungsmaßnahme befasst. Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, die aus 3 Gebäuden besteht, hatten beschlossen, dass eine erforderliche Dachsanierung nur eines dieser Gebäude von den Eigentümern getragen werden sollte, die ihre Wohnungen in dem betreffenden Gebäude hatten. Der Beschluss wurde mit qualifizierter Mehrheit gefasst.

Hintergrund: § 16 Absatz 4 WEG eröffnet bei Sanierungsmaßnahmen im Einzelfall die Möglichkeit, von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen per Beschluss mit qualifizierter Mehrheit abzusehen, wenn der neue Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Eigentümer Rechnung trägt. Es war also im vorliegenden Fall naheliegend mit dieser Begründung die Sanierungsmaßnahme nur einem Teil der Eigentümer aufzuerlegen, denn schließlich sind diese Wohnungseigentümer alleinige Profiteure dieser Maßnahme.

Wichtig ist zunächst, dass diese Abänderungsmöglichkeit nur für den Einzelfall besteht, d.h. nur für eine konkrete Sanierungsmaßnahme und nicht generell für Sanierungsmaßnahmen. Dieses war im vorliegenden Fall jedoch unproblematisch.

Die Entscheidung: Der BGH erklärte den entsprechenden Beschluss für ungültig. Zum einen kommt es aufgrund des Wortlauts des § 16 Absatz 4 WEG darauf an, dass die Eigentümer eine gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit hätten. Die Eigentümer der Wohnungen in dem zu sanierenden Gebäude hätten aber genauso viel oder wenig Gebrauchsmöglichkeiten am Dach wie die Eigentümer der 2 anderen Gebäude.

Zum anderen widerspricht dieser Beschluss laut BGH einer ordnungsmäßigen Verwaltung, denn würde dieser Beschluss rechtskräftig, müssten die Eigentümer des zu sanierenden Gebäudes die gesamten Kosten alleine tragen. Sie wären jedoch für die Zukunft nicht davor geschützt, beispielsweise im Falle einer späteren Sanierung der anderen Gebäude, diese Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen. Eine solche einseitige Zurücksetzung der Interessen einer Gruppe wäre willkürlich.

Praxishinweis:

Die gleichen Probleme wie im vorliegenden Fall stellen sich bei zahlreichen Sanierungsmaßnamen. Z.B. wird auch bei einer Sanierung nur eines Teils von Balkonen immer auch berücksichtigt werden müssen, welche Konsequenzen dieses für die Kostenverteilung im Rahmen eines späteren Sanierungsbeschluss für die anderen Balkone hat. Es ist daher anzuraten, die zunächst naheliegende Auferlegung der Kosten nur auf den Teil der von der Sanierungsmaßnahme betroffenen Eigentümer vorab auf eine rechtliche Wirksamkeit zu überprüfen. Eine gerichtliche Anfechtung ist mit Kosten und Verzögerungen bei der oft notwendigen Sanierung verbunden

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Ansprechpartner: Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland

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