Einbau von Rauchwarnmeldern bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Per-Hendrik Ipland

Einbau von Rauchwarnmeldern

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahr 2013 entschieden, dass es grundsätzlich eine Kompetenz der Wohnungseigentümer gibt, überhaupt über den Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen. Jedenfalls dann, wenn öffentlich rechtliche Vorschriften eine Einbaupflicht vorsehen. Die grundsätzliche Bejahung einer Beschlusskompetenz besagt allerdings nur, dass die Wohnungseigentümer über das ?ob? des Einbaus von Rauchwarnmeldern entscheiden dürfen. Der seinerseits dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegte Fall (Urteil vom 08.02.2013 ? V ZR 238/11) wies die Besonderheit auf, dass ein entsprechender Beschluss der WEG nicht im Rahmen der Anfechtungsfrist angefochten wurde. Dieser hätte nur dann keine Wirkung entfaltet, wenn er mangels Beschlusskompetenz nichtig gewesen wäre. Eine entsprechende Nichtigkeit hat der BGH seinerzeit wegen der grundsätzlichen Beschlusskompetenz verneint. Der Bundesgerichtshof musste seinerzeit nicht entscheiden, ob der Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung, d.h. dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, entspricht.

Einen durchaus häufig diskutierten Fall musste nunmehr das Landgericht Braunschweig entscheiden (07.02.2014 ? 6 S 449/13). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahres Vertrages anzumieten und die regelmäßig erforderliche Wartung an eine Drittfirma zu vergeben. Die Kosten sollten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Gegen diesen Beschluss wandte sich ein Eigentümer, der bereits seit langer Zeit eigene Rauchwarnmelder in seiner Wohnung eingebaut hatte, die darüber hinaus auch der gängigen DIN-Norm 14676 entsprachen. Der Eigentümer argumentierte dahingehend, dass er mit Kosten für Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet werde, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür bestehe. Mit Erfolg, wie das Landgericht Braunschweig am 07.02.2014 entschied. Zwar habe die Gemeinschaft grundsätzlich eine Beschlusskompetenz zum Einbau aufgrund des Schutzes des jeweiligen Sondereigentümers und aller Bewohner der Wohnanlage. Zudem müsse - u.a zu Erhaltung des Versicherungsschutzes - durch die Verwaltung für den Verband auch geprüft werden, ob die Geräte einwandfrei arbeiten. Allerdings geht das Sicherungsinteresse der Gemeinschaft nicht soweit, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft und ein einheitlicher Wartungsvertrag abgeschlossen werden müsse. Ebenso sei es möglich um dieses Sicherungsinteresse zu erfüllen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird. 

Fazit:

Zusammenfassend ist zunächst entscheidend, dass gemäß des Urteils des BGH aus dem Jahre 2013 zwangsläufig nicht jeder Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der BGH hatte nur entschieden, dass die Gemeinschaft über das ?ob? entscheiden kann, sofern Landesrecht den Einbau von Rauchwarnmeldern vorsehen. Über das ?wie? entscheidet weiterhin die Gemeinschaft im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses, wobei der dem Landgericht Braunschweig vorliegende Fall zeigt, dass die Mehrheitsentscheidung möglicherweise dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und daher gerichtlich anfechtbar ist, wenn wie vorliegend beispielsweise ein Wohnungseigentümer bereits eigenständig den Einbau eines Rauchwarnmelders veranlasst und die Wartung übernommen hat. Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte vergleichbare Sachverhalte entscheiden.

Stand: 30.07.2014

 

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