Einbau von Rauchwarnmeldern bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Einbau von Rauchwarnmeldern

Der Bundesgerichtshof hatte bereits im Jahr 2013 entschieden, dass es grundsätzlich eine Kompetenz der Wohnungseigentümer gibt, überhaupt über den Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen. Jedenfalls dann, wenn öffentlich rechtliche Vorschriften eine Einbaupflicht vorsehen. Die grundsätzliche Bejahung einer Beschlusskompetenz besagt allerdings nur, dass die Wohnungseigentümer über das ?ob? des Einbaus von Rauchwarnmeldern entscheiden dürfen. Der seinerseits dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegte Fall (Urteil vom 08.02.2013 ? V ZR 238/11) wies die Besonderheit auf, dass ein entsprechender Beschluss der WEG nicht im Rahmen der Anfechtungsfrist angefochten wurde. Dieser hätte nur dann keine Wirkung entfaltet, wenn er mangels Beschlusskompetenz nichtig gewesen wäre. Eine entsprechende Nichtigkeit hat der BGH seinerzeit wegen der grundsätzlichen Beschlusskompetenz verneint. Der Bundesgerichtshof musste seinerzeit nicht entscheiden, ob der Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung, d.h. dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, entspricht.

Einen durchaus häufig diskutierten Fall musste nunmehr das Landgericht Braunschweig entscheiden (07.02.2014 ? 6 S 449/13). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahres Vertrages anzumieten und die regelmäßig erforderliche Wartung an eine Drittfirma zu vergeben. Die Kosten sollten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Gegen diesen Beschluss wandte sich ein Eigentümer, der bereits seit langer Zeit eigene Rauchwarnmelder in seiner Wohnung eingebaut hatte, die darüber hinaus auch der gängigen DIN-Norm 14676 entsprachen. Der Eigentümer argumentierte dahingehend, dass er mit Kosten für Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet werde, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür bestehe. Mit Erfolg, wie das Landgericht Braunschweig am 07.02.2014 entschied. Zwar habe die Gemeinschaft grundsätzlich eine Beschlusskompetenz zum Einbau aufgrund des Schutzes des jeweiligen Sondereigentümers und aller Bewohner der Wohnanlage. Zudem müsse - u.a zu Erhaltung des Versicherungsschutzes - durch die Verwaltung für den Verband auch geprüft werden, ob die Geräte einwandfrei arbeiten. Allerdings geht das Sicherungsinteresse der Gemeinschaft nicht soweit, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft und ein einheitlicher Wartungsvertrag abgeschlossen werden müsse. Ebenso sei es möglich um dieses Sicherungsinteresse zu erfüllen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird. 

Fazit:

Zusammenfassend ist zunächst entscheidend, dass gemäß des Urteils des BGH aus dem Jahre 2013 zwangsläufig nicht jeder Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der BGH hatte nur entschieden, dass die Gemeinschaft über das ?ob? entscheiden kann, sofern Landesrecht den Einbau von Rauchwarnmeldern vorsehen. Über das ?wie? entscheidet weiterhin die Gemeinschaft im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses, wobei der dem Landgericht Braunschweig vorliegende Fall zeigt, dass die Mehrheitsentscheidung möglicherweise dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und daher gerichtlich anfechtbar ist, wenn wie vorliegend beispielsweise ein Wohnungseigentümer bereits eigenständig den Einbau eines Rauchwarnmelders veranlasst und die Wartung übernommen hat. Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte vergleichbare Sachverhalte entscheiden.

Stand: 30.07.2014

 

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Aufgaben und weitere Mitwirkungsmöglichkeiten des Verwaltungsbeirats im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Per-Hendrik Ipland 

Nachfolgender Beitrag  thematisiert die Rolle des Verwaltungsbeirats im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum innerhalb einer WEG, insbesondere dessen Aufgaben und Haftungsrisiken. Häufig wird die Rolle des Beirats, explizit die Möglichkeiten der Aufgabenerweiterung verkannt, was insbesondere auf Seiten des Verwalters zur Verweigerung einer Zusammenarbeit mit dem Beirat führen kann. Andererseits sind die gesetzlichen Pflichten bzw. Aufgaben des Beirats, z.B. gem. § 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), begrenzt, weshalb sich auch Beiräte gelegentlich fälschlicherweise als Weisungsgeber und Vertreter der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter verstehen. Entscheidend ist, dass der Verwaltungsbeirat ein wichtiges ?Organ? der Eigentümergemeinschaft und gerade im Rahmen umfangreicher Instandhaltungsprozesse ein Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Verwalter darstellt.

Gesetzliche Aufgaben

Das Gesetz definiert nahezu keine konkreten Pflichten des Verwaltungsbeirats im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen. Im Hinblick auf später noch zu behandelnde Haftungsrisiken ist für den Verwaltungsbeirat zunächst wichtig zu wissen, welche Pflichtenlast er überhaupt hat. Zu trennen ist dabei zwingend zwischen Aufgaben und Rechten des Beirats.

Zentrale Norm im Gesetz ist § 29 WEG. Gemäß Absatz 2 dieser Vorschrift ?unterstützt? der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Letztlich ?ermächtigt? diese Regelung zwar den Beirat, die Verwaltungstätigkeit zu kontrollieren und dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen. Der Verwaltungsbeirat hat daher auch das Recht, den Instandhaltungsbedarf festzustellen, notwendige Maßnahmen vorzuschlagen, selbst Angebote von Handwerkern einzuholen und im Anschluss zu prüfen, ob die Maßnahmen durchgeführt wurden.

Wichtig an dieser Stelle aber ist, dass weder eine Pflicht seitens des Beirats besteht, den Verwalter zu kontrollieren und den laufende Instandhaltungsbedarf festzustellen, noch ein Recht, dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Der Verwaltungsbeirat ist danach auch kein Vertreter der Gemeinschaft, der beispielsweise ein Abweichen von einem Beschluss zur Instandsetzung auf Nachfrage des Verwalters genehmigen darf. Jedem Beiratsmitglied ist zu empfehlen, die vorgenannten Rechte auch wahrzunehmen.

Im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen sei zudem § 29 Absatz 3 WEG erwähnt, wonach der Verwaltungsbeirat Kostenanschläge prüfen ?soll?, bevor die Versammlung darüber beschließt. Trotz der Formulierung ?soll? ist davon auszugehen, dass der Beirat eine entsprechende Pflicht hat. Der Beirat hat dementsprechend die Aufgabe, Kostenvoranschläge dahingehend zu überprüfen, ob sie den Beschlüssen der Gemeinschaft entsprechen und dazu Stellung zu nehmen. Liegen sogar Vergleichsangebote vor, muss der Beirat prüfen, ob die Angebote überhaupt vergleichbar sind. Eine Pflicht zu überprüfen, ob die Maßnahmen technisch überhaupt erforderlich sind, wird häufig bei mangelnder Fachkenntnis nicht bestehen.

Aus der gesetzlichen Prüfungspflicht folgt zwangsläufig auch das jederzeitige Einsichtsrecht in Angebots- und Verwaltungsunterlagen.

Erweiterung der Aufgaben des Beirats

Aufgrund des eingeschränkten Aufgabenkreises besteht gerade in größeren Gemeinschaften und insbesondere bei besonderer Fachkenntnis einzelner Beiratsmitglieder das Bedürfnis, die Aufgaben zu erweitern. 

Zahlreiche Maßnahmen erfordern regelmäßig Sachkunde, wie z.B. die Abnahme von Werkleistungen, Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, Bauüberwachung und/oder Auftragsvergabe, weswegen es sich anbietet, die vorhandene Sachkunde einzelner Beiratsmitglieder zu nutzen.

Durch Vereinbarungen oder durch Mehrheitsbeschlüsse können dem Verwaltungsbeirat besondere Aufgaben übertragen werden. Erweiternde Rechte mit Dauerwirkung können in engen Grenzen allerdings nur durch Vereinbarung getroffen werden. Für Einzelmaßnahmen können teilweise durch Mehrheitsbeschluss die Pflichten/Aufgaben des Beirats erweitert werden. 

Entscheidend für die Zulässigkeit ist, dass durch die jeweilige Kompetenzerweiterung keine Kontroll- oder Beschlussrechte der Eigentümer eingeschränkt werden dürfen.  Beispielsweise wäre es unzulässig, den Beirat zu ermächtigen, Sanierungsbeschlüsse eigenmächtig ? ohne Beteiligung der Eigentümerversammlung ? abzuändern. 

Im Rahmen der Instandhaltung muss die Eigentümerversammlung immer das alleinige Recht behalten, zu entscheiden, ob bestimmte Maßnahmen durchgeführt werden und welcher Anbieter  welche Maßnahme zu welchem Preis ausführen soll.

Unzulässig wäre es demnach, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, dass der Verwaltungsbeirat entscheiden darf, ob die Erneuerung des Dachs durchgeführt werden darf, da die ausschließliche Entscheidungskompetenz bei der Eigentümerversammlung liegt. Liegen allerdings bereits vergleichbare Angebote vor, kann beispielsweise ein fachkundiges Verwaltungsbeiratsmitglied durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, mit den entsprechenden Firmen nachzuverhandeln und im Rahmen eines vorab definierten Preisvolumens das bessere Angebot auszuwählen und den Auftrag zu erteilen. Entscheidend ist, dass die Kosten bereits vor Aufgabenerweiterung vorlagen und die finanziellen Belastungen für die Gemeinschaft vorab erkennbar waren.

Vielfach werden zulässigerweise Mehrheitsbeschlüsse gefasst, wonach bestimmte Maßnahmen vor Ausführung durch den Verwalter noch der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedürfen. So kann z.B. der Verwalter per Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, einen bestimmten Sanierungsauftrag im ?Einvernehmen? mit dem Verwaltungsbeirat zu erteilen. In diesem Fall ist es wichtig, dass das gesamte Beiratsgremium zustimmen muss. Es genügt nicht, wenn ausschließlich der Vorsitzende zustimmt.

Gerade im Rahmen umfangreicher Baumaßnahmen und in größeren Gemeinschaften wird häufig ein sog. ?Bauausschuss? gebildet, dem einzelne Eigentümer mit besonderer Fachkunde angehören. Dessen Mitglieder beraten und unterstützen den Verwalter mit besonderer Sachkunde bei Instandhaltungsmaßnahmen, wobei dessen Mitglieder nicht zwingend auch Mitglieder des Verwaltungsbeirats sein müssen. Dieses Beispiel zeigt, dass auch andere Eigentümer durch Legitimation durch die Eigentümerversammlung erweiterte Rechte und Befugnisse erhalten können.

Haftung des Beirats

Zuletzt seien auch die Haftungsrisiken des Beirats erwähnt, wobei gleich klargestellt werden muss, dass der Verwaltungsbeirat nicht als Gremium haftet, da dieses keine eigene Rechtspersönlichkeit hat. Lediglich das einzelne Beiratsmitglied haftet gegenüber der Gemeinschaft, möglicherweise gesamtschuldnerisch mit den anderen Beiratsmitgliedern.

Demnach haften die Beiratsmitglieder soweit sie schuldhaft, d.h. vorsätzlich oder fahrlässig, ihre Pflichten verletzten und dadurch der Gemeinschaft einen Schaden zuführt. Dementsprechend wird deutlich, dass mit einer Erweiterung des Aufgabenkreises auch ein erhöhtes Haftungspotential einhergeht.

Für die Frage, wann jemand bzw. ein Beiratsmitglied fahrlässig handelt, ist zu unterscheiden, ob jemand berufsmäßige Fachkenntnisse verfügt (Architekt, Rechtsanwalt, Steuerberater), oder lediglich ehrenamtlich ohne besondere Fachkenntnisse handelt. In letzterem Fall werden die Anforderungen an den Haftungsmaßstab regelmäßig geringer sein.

Sofern ein Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, die Bauüberwachung durchzuführen, so übernimmt dieser eine besondere und schadensträchtige Verpflichtung. Verletzt das Beiratsmitglied diese Pflicht, beispielsweise dadurch, dass er die Pflicht überhaupt nicht wahrnimmt, macht er sich möglicherweise schadensersatzpflichtig.

Dieses bedeutet, dass einem Beiratsmitglied nur dann zur Übernahme besonderer Aufgaben geraten werden kann, wenn er auch über besondere Fachkenntnis  verfügt.

Zudem bestehen auch Möglichkeiten, die Haftung des Verwaltungsbeirats durch Vereinbarung und/oder Mehrheitsbeschluss zu begrenzen. Ebenso wie einen Verwalter kann auch einem Verwaltungsbeirat für die Vergangenheit Entlastung erteilt werden, worin regelmäßig ein Verzicht der Gemeinschaft liegt, Schadensersatzansprüche gelten zu machen.

Fazit

Das Gesetz sieht nur wenige Pflichten des Beirats vor, im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen mitzuwirken. Rechte hat der Beirat dagegen viele, die er regelmäßig auch nutzen sollte, um eine ordnungsgemäße Instandsetzungsplanung und ?durchführung zu gewährleisten. Insbesondere bei vorhandener Fachkunde bietet es sich an, die Aufgabenkreise einzelner Beiratsmitglieder zu erweitern, um so eine Verzahnung bzw. Zusammenarbeit zwischen Beirat, Verwaltung und Eigentümerversammlung herzustellen. Dadurch wird zum einen ein höheres Maß an Transparenz der Instandhaltungsausführung gewährleistet und möglicherweise weitere Kosten durch Sachverständige vermieden.

Allerdings wird darauf hingewiesen, dass ein ?Mehr? an Aufgaben auch regelmäßig das Haftungspotential erhöht. Es gibt allerdings Möglichkeiten diese Haftungsrisiken durch Regelungen zu reduzieren und/oder zu versichern.

 Stand: 06.11.2013

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