Kinder-"Lärm" innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Per-Hendrik Ipland

Ein Aufschrei ging durch die Tagespresse und führte zu zahlreicher Aufregung als der BGH mit Urteil vom 12.07.2012 (V ZR 204/11)  verkündete, dass in einer Eigentumswohnung keine gewerbliche Kinderbetreuung durchgeführt werden dürfe. Aber was war passiert? Eine vermietende Eigentümerin war von einer Miteigentümerin innerhalb der WEG verklagt worden, eine Vermietung dergestalt zu unterlassen, dass die Wohnung als Kindertagesstätte genutzt werden dürfe. 

Die Mieterin hatte mit Erlaubnis der Gemeinde 5 Kinder zwischen 0 und 3 Jahren in der Zeit von 07.00 bis 19.00 Uhr betreut. Die Teilungserklärung enthielt allerdings eine Regelung, demnach eine gewerbliche Nutzung der Zustimmung des Verwalters oder bei dessen Versagung eines mehrheitlichen Beschlusses von ¾ der Mitglieder bedurfte. Die Zustimmung wurde seitens des Verwalters versagt und die Gemeinschaft beschloss mehrheitlich, dass der Betrieb einzustellen sei. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Die gewerbliche Ausübung wurde fortgeführt.

Die verklagte Eigentümerin argumentierte, es könne keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung durch eine Familie mit 5 Kindern als Wohnung oder gewerblich als Kindertagesstätte genutzt werde. Entsprechend hätte der Verwalter die Zustimmung erteilen müssen.

Der BGH urteilte aber, dass die Beklagte die Nutzung wegen des unangefochtenen und daher bestandskräftigen Beschlusses zu unterlassen habe.  Auf die Frage, ob der Verwalter zu Recht die Zustimmung verweigert habe, komme es gar nicht an. Tatsache sei, dass es sich um eine gewerbliche Nutzung handele, die der Zustimmung bedarf. Diese sei durch Beschluss abgelehnt worden. Die Eigentümerin könne aber weiterhin jederzeit eine erneute Genehmigung der gewerblichen Nutzung durch den Verwalter und die Gemeinschaft beantragen. Auch hindere der bestandskräftige Beschluss eine erneute Beschlussfassung nicht. Diese Beschlussfassung müsse dann auch unter dem Gesichtspunkt des § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz überprüft werden. Danach sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen etc. durch Kinder hervorgerufen werden in Regel keine schädlichen Umwelteinwirkung; Immissionsgrenzwerte dürfen insoweit nicht herangezogen werden.

Die vorgenannte Norm wurde vor einiger Zeit eingeführt, um die grundsätzlich bereits anerkannte Privilegierung von Kinderlärm im Gesetz zu verankern. Dieser Bestimmung wird bei den nicht seltenen Entscheidungen der Gerichte zu Kinderlärm zukünftig Bedeutung zukommen. Ob diese zu anderen Entscheidungen führt bleibt fraglich.

Das OLG Düsseldorf entschied beispielsweise mit Urteil vom 19.08.2009: Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbeltücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/ oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/ oder einiger Dauer.

Grundlage diese Entscheidung war ein wohl alltäglicher Fall, dass eine Eigentumswohnung nach Auszug eines ruhigen Einzelmieters von einer Familie mit 2 Kindern genutzt wurde. Die darunter wohnenden Miteigentümerin fühlte sich durch den ?Lärm? gestört, führte Lärmprotokolle und klagte auf Unterlassung. Zu Recht, wie das OLG Düsseldorf feststellte. Dieses stellte im Rahmen eins Ortstermins fest, dass die von Zeugen protokollierte Geräuschentfachung über das Maß einer üblichen Nutzung hinausgehe. Den oben zitierten Leitsatz der Entscheidung stützte das Gericht auf § 14 Wohnungseigentumsgesetz, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Die Frage des Nachteils bzw. der Geräuschimmissionen sei Tatfrage und von der Beweiswürdigung der Richter abhängig.

Fazit: Die o.g. Entscheidungen zeigen, dass die Frage, was ist Lärm und wann ist dieser nachteilig, in der Regel von subjektiven Erwägungen abhängt. Bestimmte Grenzwerte können zumindest bei Kindergeräuschen nicht herangezogen werden. Innerhalb der WEG sollte möglichst präventiv geklärt werden, was gegen Lärm unternommen werden kann, bevor kostenträchtige Prozesse geführt werden, die ? frei nach § 14 WEG - zumindest auch das Zusammenleben innerhalb der WEG nachteilig beeinflussen. Es bieten sich technische Lösungen an, aber auch die Festlegung von Ruhezeiten ist unter bestimmten Erwägungen möglich. In Bezug auf Kindergeräusche bleibt natürlich die entscheidende Frage, wie kann ich ein Urteil der o.g. Form gegenüber den Kindern durchsetzen.

Stand: 07.06.2014

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