Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Kann die Gemeinschaft als Verband Baumaßnahmen mittels Darlehen finanzieren?

Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird darüber diskutiert, ob die Gemeinschaft als Verband ein Darlehen aufnehmen kann, beispielsweise um eine kostspielige Modernisierungsmaßnahme umzusetzen. Einigkeit besteht wohl dahingehend, dass ein kurzfristiger und in der Höhe begrenzter Kredit stets zulässig ist. Für umfangreichere Sanierungsmaßnahmen bestünde alternativ nur die Möglichkeit, diese durch eine Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Fehlt einzelnen Eigentümern das Geld, wären diese gehalten, ihren Anteil an der Sonderumlage selbst zu finanzieren.

Anlass zu einer diesbezüglichen Betrachtung gibt insbesondere ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 28.09.2012 ( V ZR 251/11). In dem dort zu entscheiden Fall wurde mehrheitlich beschlossen, dass ein Kfw-Kredit im Namen der WEG als teilrechtsfähiger Verband bis zur maximalen Höhe von 135.000,00 ? für eine Sanierungsmaßnahme aufgenommen wird. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Ein Eigentümer begehrt nach Ablauf der Anfechtungsfrist gerichtlich die Feststellung, dass der gefasste Beschluss nichtig ist und somit trotz fehlender Anfechtung vor Gericht ungültig.

Hintergrund: Selbst wenn Beschlüsse nicht innerhalb der gerichtlichen Frist von 1 Monat angefochten werden, entfalten diese keinerlei Rechtswirkung, sofern ein Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist. D.h. in solch einem Falle hatten die Eigentümer überhaupt keine Befugnis über den Beschlussgegenstand zu beschließen. Zwingend innerhalb der Anfechtungsfrist gerichtlich zu überprüfen ist allerdings die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, d.h. objektiv im Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer liegt. Es erfolgt immer eine Betrachtung der jeweils beschlossenen Maßnahme im Einzelfall, weshalb sich regelmäßig allgemeingültige Aussagen über die Ordnungsmäßigkeit einer Kreditaufnahme verbieten.

Die Entscheidung: Der BGH hatte wie bereits erwähnt nicht über die - wesentlich wichtigere - Frage zu entscheiden, ob der Beschluss über eine Kreditaufnahme objektiv im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt und somit ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, denn die Anfechtungsfrist von 1 Monat war bereits abgelaufen. Erstmals äußerte er sich aber dahingehend, dass grundsätzlich die Eigentümer die Kompetenz haben, über eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft als Verband zu entscheiden. Zwar ergebe sich diese nicht aus dem Gesetz, doch nach § 27 Absatz 1 Abs. Nr. 4 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt, was zumindest ein Anhalt dafür sei, dass eine Beschlusskompetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme besteht.

Ausblick: Im Hinblick auf die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, tendieren die Gerichte weiterhin auf eine eher restriktive Anwendung der gemeinschaftlichen Kompetenz.

So entschied beispielsweise das OLG Hamm am 14.05.2012, dass eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn die Pflicht zur gemeinsamen Kostentragung eine Darlehensaufnahme praktisch zwingend gebiete. Dieses sei beispielsweise der Fall, wenn bereits entstandene laufende Kosten oder zwingend notwendige Ausgaben - wie z.B. Heizmaterial für den Winter - kurzfristig nur durch ein Darlehen gedeckt werden können. Die Finanzierung einer längerfristig planbaren Sanierungs- oder Baumaßnahme durch ein Gemeinschaftsdarlehen entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei Sache des einzelnen Miteigentümers, wie er seinen Anteil an den Kosten aufbringt, ob er also auf vorhandene Liquidität zurückgreift oder selbst ein Darlehen aufnimmt.

Die Vorinstanz das LG Bielefeld entschied zudem, dass die Höhe eines Kontokorrentkredits die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigen darf.

Anderer Auffassung ist allerdings das AG Berlin-Mitte. Dieses entschied am 19.04.2012, dass es grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn die WEG einen langfristigen Kredit aufnimmt. Das Gericht argumentiert gerade umgekehrt zu den o.g. Gerichtsentscheidungen. Nämlich dass eine Kreditaufnahme der WEG grundsätzlich ordnungsgemäß ist, im Einzelfalls aber eine Kreditaufnahme unter besonderen Umständen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen könne. Diesbezüglich müssten besondere Umstände vorhanden sein.

Fazit: Das Kernproblem, nämlich eine eindeutige Antwort auf die Frage, wann eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bleibt. Es wird auch in Zukunft von einer Gesamtabwägung einzelner Umstände abhängig sein wie Höhe des Kredites und dessen Konditionen auf der einen Seite. Auf der anderen Seite muss die zu finanzierende Maßnahme auf wirtschaftliche Vernunft überprüft und einer ausführlichen Kosten-Nutzen-Analyse unterzogen werden.

Praxishinweis: Aufgrund uneinheitlicher Rechtsprechung und dem Fehlen einer höchstrichterlichen Entscheidung zu der genannten Frage wird auch in Zukunft zu einer ?vorsichtigen? Beschlussfassung geraten sein. Jedenfalls ist Vorsicht geboten, sofern eine Einstimmigkeit innerhalb der WEG nicht gegeben ist und insbesondere einzelne Eigentümer überfordert würden.

Wichtig ist letztlich zu wissen - und dass ist Konsequenz der neueren BGH Rechtsprechung-, dass ein nicht innerhalb von einem Monat fristgemäß angefochtener Beschluss stets gültig und daher zu befolgen ist.

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Ansprechpartner: Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland

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