BGH: Mieterhöhung auch ohne Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zulässig
Der Bundesgerichtshof hat am 2. März 2011 (VIII ZR 164/10) entschieden, dass eine Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gem. § 554 Absatz 3 BGB angekündigt hat.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter den Einbau eines Fahrstuhls in ein Mehrfamilienhaus zunächst angekündigt ? was in der Regel als Wohnverbverbesserung eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Nachdem der Mieter dieser Modernisierungsmaßnahme widersprach, zog der Vermieter die Ankündigung zurück, führte die Modernisierung aber dennoch durch. Nach durchgeführtem Einbau des Fahrstuhls im September 2008 legte er die Modernisierungskosten auf den Mieter gem. § 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) um. Der Vermieter verlangte nunmehr ab Juni 2009 die erhöhte Miete.
Hiergegen wendet sich der Mieter und ist der Ansicht, aufgrund der fehlenden bzw. zurückgenommenen Modernisierungsankündigung sei eine Mieterhöhung unzulässig.
Zu Unrecht, wie der BGH nunmehr bestätigte. Hintergrund ist, dass gem. § 554 Absatz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen zwar eine Ankündigung zu erfolgen habe. Eine nicht erfolgte Ankündigung führe aber aufgrund des eindeutigen Wortlauts des § 559b Absatz 2 BGB nur zu einer um 6 Monate verlängerten Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam werde. Die erforderliche Ankündigung der Modernisierung diene dem Mieter lediglich dazu die Duldungspflicht zu überprüfen, sich auf die bauliche Maßnahme einzustellen und gegebenenfalls von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.
Zweck der Ankündigung sei es hingegen nicht, den Vermieter in der Umlage tatsächlich entstandener Modernisierungskosten einzuschränken. Die entsprechende Vorschrift des § 559 BGB schütze den Mieter ausreichend.
Praxistipp:
Die Entscheidung überzeugt insbesondere aufgrund der konsequenten Anwendung des Wortlauts von § 559b Absatz 2 BGB und führt die bereits mit der Entscheidung vom 19.09.2007 (VIII ZR 6/07) eingeleitete strikte Trennung zwischen der Duldungspflicht des Mieters einerseits und der Mieterhöhung andererseits fort.
Darüber hinaus schafft sie weitergehende Rechtssicherheit und Erleichterungen für den Vermieter bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung- insbesondere für Maßnahmen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen werden. Dennoch ist dem Vermieter zu empfehlen, Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig und ordnungsgemäß anzukündigen - insbesondere bei erforderlichem Zugang zu den Räumlichkeiten des Mieters. Ein umfänglicher und rechtzeitiger Einbezug des Mieters in bestimmte Vorhaben schafft insbesondere eine höhere Akzeptanz für Maßnahmen, die den Mieter häufig nicht unerheblich beeinträchtigen.
Gerne begleiten wir bauliche Maßnahmen von Beginn an und beraten Sie im Hinblick auf die zahlreichen rechtlichen Voraussetzungen, die im Rahmen der Umsetzung von Modernisierungs- und/oder auch Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten sind.